Вопросы, связанные с объединением совладельцев многоквартирного дома (ОСМД)

Новости Правовой ликбез, обращения граждан

Создание, деятельность и условия ликвидации ОСМД регулируются нормами Закона Украины № 2866-III от 29.11.2001 «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» (далее – Закон), в части, не противоречащей Конституции Донецкой Народной Республики.

Так, согласно ст.1 Закона, ОСМД – это юридическое лицо, созданное владельцами квартир и / или нежилых помещений многоквартирного дома для содействия использованию их собственного имущества и управления, содержания и использования неделимого и общего имущества.

Основная деятельность ОСМД направлена на осуществление функций, обеспечивающих реализацию прав владельцев помещения на владение и пользование общим имуществом членов ОСМД, надлежащее содержание дома и придомовой территории, содействие членам ОСМД в получении жилищно-коммунальных и других услуг надлежащего качества по обоснованным ценам и выполнения ими своих обязательств, связанных с деятельностью ОСМД.

Для того, чтобы создать ОСМД, собственник дома или же инициативная группа (которая должна состоять не менее чем из трех собственников квартир и/или нежилых помещений) созывают учредительное собрание.

При этом в обязательном порядке, все владельцы жилых и нежилых помещений дома должны быть уведомлены о собрании не позднее чем за 14 дней. Указанное уведомление должно быть составлено в письменной форме и вручено владельцам под роспись или направлено заказным письмом.

Большинством голосов на собрании избирается председатель, за которого должны проголосовать не менее 2/3 присутствующих. Важно отметить, что данное собрание будет правомочно, если на нем присутствуют более 50 % собственников квартир и нежилых помещений в доме. В случае отсутствия необходимого количества присутствующих на собрании граждан, оно переносится на другую дату и время, но не ранее чем через 14 календарных дней.

Если на учредительном собрании принято решение о создании ОСМД, то все желающие (так как вступление в ОСМД является добровольным) владельцы квартир и/или нежилых помещений, становятся его членами. Вступить в ряды ОСМД возможно и позже, написав для этого заявление председателю вышеуказанной организации.

ОСМД считается созданным с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации.

Также, членами ОСМД принимается Устав, соответствующий Типовому договору, который утверждается центральным органом исполнительной власти, обеспечивающим формирование государственной жилищной политики и политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

Уставом должно быть определено следующее:

  1. название и местонахождение ОСМД;
  2. цель создания, задачи и предмет деятельности ОСМД;
  3. перечень имущества, пребывающего в общей совместной собственности (неделимое имущество), права и обязанности членов ОСМД по отношению к нему;
  4. перечень имущества, пребывающего в частичной совместной собственности (общее имущество), права и обязанности членов ОСМД по отношению к нему;
  5. порядок созыва и проведения общих собраний;
  6. периодичность проведения собраний;
  7. порядок голосований и принятия решений на собраниях;
  8. права и обязанности членов ОСМД;
  9. порядок принятия сметы, создание и использование фондов ОСМД, порядок оплаты общих расходов;
  10. основания и порядок ликвидации, реорганизации ОСМД и решение, связанных с этим имущественных вопросов.

В Уставе могут быть прописаны любые другие положения, если они будут существенными для существования ОСМД.

Однако важно отметить, что высшим органом правления в ОСМД является не избранный председатель, а общее собрание, решение которого может быть обжаловано в только судебном порядке.

К исключительной компетенции общего собрания, в частности, относятся:

— использование объектов, находящихся в совместной собственности, в том числе их передача в аренду;

— утверждение сметы, баланса и годового отчета ОСМД;

— определение размеров взносов и платежей членов ОСМД;

— определение размера материального и других поощрений членов ОСМД и правления;

— принятие решений о реконструкции и ремонте дома.

Общим собранием избирается правление, которое наделяется следующими функциями:

— осуществление контроля своевременной уплаты членами ОСМД взносов и платежей;

— составление сметы, баланса и годового отчета ОСМД;

— распоряжение средствами ОСМД в соответствии со сметой;

— заключение договоров с субъектами предпринимательства, выполняющими работы и предоставляющими услуги;

— ведение делопроизводства, бухгалтерского учета и составление отчетности о деятельности ОСМД.

Кроме того, собственники квартиры и/или нежилого помещения – члены ОСМД, имеют право:

  • принимать участие в управлении ОСМД;
  • избирать и быть избранным в состав уставных органов ОСМД;
  • ознакамливаться с протоколами общих собраний, производить из них выписки;
  • получать информацию о деятельности ОСМД в установленном порядке;
  • требовать защиты своих прав и соблюдения членами ОСМД добрососедства;
  • выйти из ОСМД согласно порядку, установленному в Уставе;
  • затребовать на ознакомление документы и все финансовые отчеты;
  • споры об осуществлении прав собственников решаются по соглашению сторон или в судебном порядке.

Использование и распоряжение средствами ОСМД осуществляет в соответствии с уставом и утвержденной сметой.

Ежегодную смету поступлений и расходов на следующий финансовый год составляет правление ОСМД в срок до 25 декабря текущего года                           (п. 7.1 Типового устава).

Смета ОСМД должна предусматривать следующие статьи расходов:

— текущие расходы;

— расходы на оплату коммунальных и других услуг;

— расходы на ремонт дома;

— другие расходы.

Составленная смета утверждается на очередном общем собрании членов ОСМД.

Кроме того, в соответствии со ст.21 Закона, с целью осуществления ремонта имущества ОСМД и срочного устранения убытков, возникших в результате аварий или непредвиденных обстоятельств, в обязательном порядке создаются ремонтный или резервный фонды ОСМД. Средства этих фондов используются исключительно по целевому назначению.

Также, по решению Общего собрания могут создаваться специальные фонды, расходы из которых осуществляются на цели, предусмотренные Уставом.

Существует определенный порядок создания таких фондов. Они создаются для осуществления мероприятий, связанных со значительным расходованием средств, а именно:

— оборудования дома средствами учета и регулирования тепловой энергии, холодной и горячей воды, внедрения энергосберегающих технологий;

— оборудования подъездов местами для охраны;

— проведения работ по усовершенствованию внутридомовых инженерных систем;

— капитального ремонта дома;

— других мероприятий, определенных общим собранием.

Особое внимание стоит уделить ст.22 Закона, в которой идет речь о порядке оплаты коммунальных платежей членами ОСМД. Оплата может осуществляться двумя способами:

1)Участники ОСМД имеют возможность внести оплату за коммунальные платежи путем перевода средств непосредственно на счета предприятий, организаций, которые предоставляют данные услуги, согласно установленным тарифам соответственно каждому виду услуг в порядке, установленном в законе.

2)Средства, которые оплачиваются владельцами квартир и нежилых помещений за предоставленные услуги, могут согласно заключенным договорам, поступать на счет ОСМД для накопления и последующего перерасчета предприятиям, организациям, которые предоставляют данные услуги.

Также, при отсутствии технической возможности поквартирного учета потребления водо-, тепло-, газо-, электроснабжения и других услуг, управляющий обязан за счет средств балансодержателя установить общедомовые устройства учета.

Таким образом, Важно отметить, что согласно вышеуказанному Закону, если функции по управлению домом по решению общего собрания ОСМД переданы управляющему, отношения по управлению регулируются договором, заключенным между ОСМД и управляющим, условия которого должны соответствовать условиям Типового договора.

Однако если последний фактически не исполняет своих обязанностей, то ОСМД вправе:

 —  инициировать расторжение договора;

 — предъявить претензии относительно низкого качества услуг.

Стоит отметить, что Типовой договор предусматривает возможность предъявления претензий относительно низкого качества услуг только на основании обращения определенного (установленного в договоре) количества жильцов и собственников отдельных помещений дома, которые в нем не проживают. Общее собрание ОСМД, то есть высший орган его управления, вправе принять решение как о заключении договора с конкретным управителем, так и о расторжении такого договора. Если общим собранием было принято решение о расторжении договора с управителем, то управителю в месячный срок должно быть направлено уведомление о предстоящем расторжении договора.

Также, на основании ст. 28 Закона, ОСМД может быть ликвидировано в случае:

— физического уничтожения или разрушения жилищного комплекса, в результате которых его восстановление или ремонт являются невозможными;

— отчуждения жилищного комплекса по решению суда;

— приобретения одним лицом всего жилищного комплекса;

—принятия членами ОСМД решения о ликвидации;

—принятия судом решения о ликвидации ОСМД.

Ликвидация ОСМД осуществляется ликвидационной комиссией, назначенной общим собранием. Ликвидационная комиссия публикует объявление о прекращении деятельности ОСМД с указанием сроков представления кредиторами своих претензий, производит расчеты с дебиторами и кредиторами, составляет ликвидационный баланс и подает его на рассмотрение общего собрания членов ОСМД.

Очень важно, что после ликвидации ОСМД, средства, которые остались после удовлетворения требований кредиторов, распределяются между всеми владельцами квартир и нежилых помещений пропорционально совокупному размеру их взносов и обязательных платежей на содержание и ремонт неделимого имущества, соответствующей части общего имущества, а также на другие совместные расходы в многоквартирном доме.

ОСМД не ранее двух месяцев с даты публикации объявления о ликвидации необходимо подать органу государственной регистрации соответствующий пакет документов.

Дополнительно разъясняем, что споры по осуществлению прав совладельцев (ОСМД), а также спорные вопросы относительно содержания конкретного договора, разрешаются по соглашению сторон или в судебном порядке.